老旧厂房改造研究之3：中国老旧厂房空间资源达30亿平方米 改造更新3大方向

2019年3月26日下午，工信部下属单位赛迪顾问联合首创郎园、首钢等8家单位在新华1949文化金融与创新产业园联合发布了《2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》，白皮书测算，目前中国工业遗存空间资源有30亿平方米，工业旅游区、开放街区、产业园区是未来改造的三大方向。

赛迪顾问产业地产研究中心分析师王新红在白皮书发布会上指出，工业遗存过去曾经是一个厂区密集地区的一个普遍性建设难题，而现在正在转变为一个新兴的产业热点。

　　她指出，工业遗存的改造分为三个阶段。

　　阶段一是自然生产阶段。当时比较重视的是工业遗存地上物下面的土地价值资源，因此出现了很多项目被盲目地拆除或过度地改造。当时的一个典型是北京手表厂改造为双安商场。

　　阶段二是认识提高阶段。此时，地上物的建筑价值、文化价值、开始逐渐地获得了关注，这个阶段出现了“789现象”。

　　阶段三是规划升级阶段。从2014年国务院发布了《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》开始，中国开始有意识地去科学规划，分类管理、合理利用工业遗存。

“根据我们初步的统计，我们国家工业遗存的空间资源大概有30亿平方米，现在改造的方向分为三大块：第一块：工业旅游区；第二块：开放街区；第三块：产业园区。”王新红说。

　　以工业旅游区为方向的工业遗存原来有一些矿区、酒庄或是特色工程，自身往往带有有特色的景观；开放街区项目本身的地理位置大多比较优越，整体建筑风格比较独特；而其余很多劳动厂房和仓储用房都更多的转向了产业园区。

　　在规模功能层面，工业旅游区主要的功能是基于观赏体验开展教育、培训等功能。而开放街区和产业园区都有办公功能，其不同点在于，开放街区更多的是展示办公，很多是前面展示，后面办公；而产业园区更多的是侧重研发办公、创业服务、成果转化等功能。

王新红表示，三类模式中，工业旅游区的建设需要彰显特色，反映其主题，同自然景观旅游区相比，它更需要通过主题式的旅游体验来吸引游客。开放街区需要注意的是，要和周边的环境相融合，注重开放性与整体效果。

　　产业园区最重要的就是要符合其三个定位：符合所在城市的战略定位，符合所在城市的产业规划定位，符合所在城市的空间规划定位。

白皮书还指出，当前中国的工业遗存再利用面临着多层面的挑战。

　　首先在实践层面，现在面临着改造标准不完善的问题，很多工业遗存改造项目由于缺乏能够指导实践的详细可操作的规范，很多项目在审批的时候，采取的是地方政府上会讨论的形式，缺乏详细的指导。

　　其次，土地变性困难。老厂房以前都是工业用地，为了符合新的需要，符合项目新的功能需要，需要变成商业、科研等其他性质的用地，提高容积率。但这存在很多困难。第一需要补缴高额土地出让金，为改造房带来较大资金压力；改造过程审批手续繁琐，周期很长；第三，由于项目改建可能还会遇到安监消防、企业注册等一系列细节上的问题。

　　再次，工业遗存再利用还面临着定位雷同的问题。“我们统计了一下，现在大部分的工业遗存改造项目都定位为文化创意产业园区，因此存在着千篇一律的现象。在文创园区里面，园区的竞争也是比较激烈的。”

　　第四个问题是，投资效益不高。白皮书指出，工业遗存项目改造虽然避免了土地拆迁费用，但前期规划设计费用投入较大，老旧厂房“修旧如新”、“修旧如旧”的改造装修费用有时甚至会超过新建同等面积的建安成本，改造后的项目多数属于可租不可售的自持型项目，投资回报周期较长。

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